On le sait, obtenir son prêt est une étape clé dans le financement de tout investissement immobilier. Les conditions actuelles et le nouveau réglement établi par le HCSF ne facilite pourtant pas cette étape depuis le début de l’année. Il est donc important de soigner le dossier de financement à présenter au banquier pour maximiser ses chances. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition un dossier à compléter. 

Les changements depuis le 1er janvier 2022

Seulement, le Haut Conseil de la Stabilité Financière n’était pas satisfait. Il a jugé en 2021 que le nombre de prêts octroyés était trop élevé. De nouvelles réglementations ont alors été mises en place dès le 1er janvier 2022. Ce qui était auparavant des recommandations sont aujourd’hui devenues une véritable réglementation pour les banques.

Ces règles concernant les conditions d’octroi du prêt immobilier portent notamment sur le taux d’endettement. Il ne doit officiellement pas dépasser les 35%. Autrement dit, lorsque vous souhaitez contracter un emprunt, la mensualité de votre crédit ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets avant impôts. La seconde règle qui a été instaurée concerne la durée légale maximum d’emprunt. Elle est limitée à 25 ans avec un prolongement possible de 2 ans dans le cadre d’un achat sur plan dans le neuf (VEFA). Malgré ses règles, il existe un droit pour les banques de déroger à ces règles dans 20% des cas. 

En plus de l’instauration de cette nouvelle réglementation, les taux d’intérêts connaissent une hausse sur les derniers mois. Ils ont en moyenne gagné 0,5 points de pourcentage entre le mois de janvier et le mois d’avril. Pour un prêt immobilier d’une durée de 20 ans, le taux moyen est, par exemple, passé de 1% à 1,5%.

Le dossier de financement : le meilleur allié pour un prêt immobilier

Pour toutes ces raisons qui limitent l’obtention des prêts immobiliers depuis le début d’année, il est important de soigner votre demande de crédit. Le dossier de financement est alors le meilleur allié de la personne voulant emprunter. Il accompagne son argumentaire de manière tangible. Suite à l’entretien, le dossier peut servir au banquier pour se positionner et se faire un avis définitif sur la situation. Il pourra alors définir le risque que ce prêt représente pour la banque. Le dossier bancaire peut également servir au banquier pour défendre un projet. S’il est convaincu par le projet d’une personne, le dossier sera le support sur lequel il s’appuiera pour convaincre la commission. En effet, il faut savoir que le banquier n’est pas décisionnaire dans la majeure partie des cas.

Se présenter pour convaincre le banquier

Pas souvent décisionnaire, il joue tout de même un rôle important. Avoir la confiance de son banquier, c’est primordial pour avoir la chance de décrocher son prêt immobilier. Il faut donc faire en sorte que ce dossier soit le plus solide et le mieux organisé possible. 

Cela commence par renseigner sa situation personnelle. Le banquier veut savoir ici si l’emprunteur est indépendant financièrement en fonction de son régime matrimonial. Une fois que la situation personnelle a été évoquée, il est opportun de détailler sa situation professionnelle. Le type de contrat est forcément un facteur majeur pour savoir si les mensualités pourront être remboursées. Ce n’est néanmoins pas déterminant et il est tout de même possible d’obtenir un crédit en étant dans une autre situation. 

Troisième volet de cette présentation, la situation financière. Ici, les revenus sont mis en avant, mais pas que. Il faut également parler de son patrimoine qui témoigne de ce que vous avez déjà acquis. On retrouve aussi les charges mensuelles ainsi que l’épargne. Au niveau de la situation financière d’ailleurs, il est important de soigner ses comptes au moins trois mois avant l’entretien avec le banquier. Des comptes soignés sont la preuve d’un sérieux que le banquier appréciera et des dépenses jugées superflues ne jouent pas en la faveur de l’emprunteur.

Il est important d’être honnête sur tous les renseignements précédents. On a tous des points forts et des points faibles. Cacher les points faibles en “oubliant” de les mentionner aura pour seule conséquence d’altérer la confiance du banquier. Au lieu de ça, il est important de mettre en avant ses points forts lors de l’entretien.

Savoir vendre son projet pour pouvoir le financer

Suite à la présentation de votre situation globale, vient la présentation du projet immobilier. Il est important de bien le vendre et de montrer qu’il s’agit d’un bon investissement. Il faut donc apporter des informations sur le quartier et les points d’intérêt à proximité du bien à financer. Des photos du bien sont indispensables et des plans 3D sont un plus si des travaux sont prévus. Ils permettent de se projeter et de rendre le projet davantage concret. Ensuite, il est nécessaire d’expliquer le projet. Ce qu’il est prévu au sein de l’appartement, les démarches du projet, s’il s’agit d’un projet de colocation, d’un studio ou autre. Tous ces éléments visuels et argumentatifs servent à introduire ce qui intéressera le plus le banquier : les chiffres. 

Facile à répertorier dans un tableau, il est important d’en donner le plus possible pour justifier le projet. Lorsque l’on additionne le prix d’acquisition, les frais de notaire et les travaux à prévoir, cela nous permet d’obtenir le coût total de l’investissement et donc une idée du montant à emprunter. Pour justifier cet investissement, il est aussi important d’effectuer une estimation des revenus locatifs qui seront obtenus par la suite. 

En ayant ces deux indicateurs (le coût du projet et les revenus locatifs générés), on peut par la suite calculer la rentabilité brute. Il est important de calculer ces montants en amont de l’entretien et de les intégrer au dossier, cela montre encore une fois la volonté de l’emprunteur de voir son projet se concrétiser.

RECAP’ :

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière a jugé en 2021 que le nombre de prêts octroyés était trop élevé. De nouvelles réglementations ont alors été mises en place dès le 1er janvier 2022. Le taux d’endettement ne peut plus dépasser les 35% et la durée du prêt ne peut pas excéder les 25 ans. 

Il est donc plus difficile d’obtenir son prêt désormais. Pour faciliter l’obtention du prêt, il est important de construire un dossier de financement solide que l’on met à votre disposition. 

Il recense votre situation personnelle, professionnelle et financière. Cela permet de savoir si vous êtes en capacité de contracter un prêt immobilier ou non. Il permet également de présenter votre projet pour que votre banquier soit convaincu que votre investissement est un bon investissement.