Dans le cadre d’un bail de location, il est nécessaire que le locataire trouve des garants. Ceux-ci doivent alors remplir et signer un acte de cautionnement. Cet acte de cautionnement a, suite à une ordonnance du 15 septembre 2021, subi un changement de réglementation. Parmi ces changements, qui sont effectifs depuis le 1er janvier 2022, figurent notamment l’autorisation de la signature électronique et le devoir de mise en garde. Nous vous expliquons cela dans cet article. 

La situation avant le 1er Janvier 2022

Depuis maintenant plusieurs années, il est possible de signer électroniquement des documents officiels. De manière générale, tous les contrats de vente bénéficient de cette possibilité de signer électroniquement. 

Pour ce qui concerne les documents liés à la gestion locative, il en va de même. Le bail, qu’il soit nu, meublé ou de colocation, peut depuis longtemps être signé de manière dématérialisée. C’est aussi vrai pour les états des lieux et les quittances de loyer notamment. L’un des seuls documents exclus de cette possibilité était donc, jusqu’au 1er janvier 2022, l’acte de cautionnement. 

Ce document était auparavant contraint à plusieurs conditions. Une mention manuscrite devait apparaître. Le signataire devait alors copier à la main les mentions obligatoires et faire de même pour la signature.

La nouvelle réglementation de l’acte de cautionnement

Grâce à une ordonnance du 15 septembre 2021, l’interdiction de signer électroniquement les actes de cautionnement est levée. Cependant, les actes de cautionnement signés de cette manière avant le 1er janvier 2022 restent nuls car la réforme n’était effective qu’à compter de cette date.

La mention manuscrite qui était précédemment indispensable à la validité de l’acte peut maintenant être réalisée à l’ordinateur. Le garant doit, dans cette mention, indiquer clairement qu’il s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de non-paiement et un montant maximum qui doit être écrit en chiffres et en lettres. 

Cette mention reste donc obligatoire, mais le fait qu’elle soit manuscrite est désormais facultatif. Il ne s’agit plus d’un texte à apposer mot à mot, mais il doit remplir les conditions précisées précédemment.

De plus, la signature électronique est désormais possible, mais seulement si toutes les parties du contrat sont d’accord pour faire ainsi. 

L’ordonnance du 15 septembre prévoit d’autres nouveautés. Elle intègre désormais un devoir de mise en garde. Les garants devront être clairement mis en garde si le loyer paraît inadapté par rapport aux capacités financières du locataire. Si c’est le cas, le risque de devoir payer pour les signataires est plus important et il est donc normal que ceux-ci en soient informés avant la signature de l’acte. Si le bailleur ne met pas en garde les garants du potentiel risque, celui-ci ne pourra pas réclamer la dette auprès d’eux. Il faut donc bien penser, lorsque vous êtes bailleur, à garder une preuve de la transmission de cette information. Une lettre recommandée avec accusé de réception reste la meilleure solution dans ce cas de figure. 

Dans le même ordre d’idées, si le signataire ne possède pas des revenus suffisants pour rembourser la dette en cas de besoin, son engagement sera alors réduit au montant auquel il s’est engagé le jour de la signature de l’acte de caution. C’est au bailleur de choisir des locataires ayant des garants solides pouvant pallier les manquements du locataire.

Pourquoi ce changement de situation ?

La question qui vient enfin est la raison de ce changement. Plusieurs raisons peuvent expliquer cela.

Tout d’abord, le niveau de sécurité d’une signature électronique est supérieur à celui d’une signature manuscrite. Une fois le processus terminé, les baux digitaux sont sécurisés et ne peuvent pas subir de modifications contrairement aux baux manuscrits.

Ensuite, ce changement de réglementation facilite les transactions, car il n’est désormais plus indispensable de prévoir une journée de rendez-vous afin de lire et de signer l’acte de cautionnement. La signature électronique facilite donc la signature à distance des garants. Beaucoup d’étudiants étant, dans des métropoles, éloignés de leur famille qui leur servent souvent de garants, il sera désormais plus facile pour eux de trouver une location. 

C’est également un gain de temps considérable pour toutes les parties du contrat. Dès lors que l’accord est conclu entre le locataire et le bailleur, la signature peut être effectuée sans rencontre physique. La dématérialisation du processus est complète et les parties peuvent signer à tout moment les documents électroniques en fonction de leur temps libre. Il n’est plus nécessaire de se donner rendez-vous sur un créneau commun, parfois difficile à trouver.

Enfin, une signature électronique est difficilement réfutable, car des prestataires externes sont chargés de vérifier la véracité de la signature.

Point d’attention

Il ne faut pas confondre une signature électronique et une signature scannée. La signature scannée ne possède aucune valeur juridique. 

Certains bailleurs ne possèdent pas les logiciels permettant de procéder par signature électronique. Il est donc plus simple de signer les documents en passant par un professionnel que par un particulier.

RECAP’

Depuis le 1er janvier 2022, il est possible de signer de manière électronique les actes de cautionnement.

La mention manuscrite n’est donc plus obligatoire, mais l’acte doit désormais contenir une mention similaire que le garant doit reproduire. A travers celle-ci, il s’engage à régler le loyer en cas de défaillance du locataire et à quel montant, il s’engage.

Les parties du contrat doivent être en accord pour procéder à une signature électronique.

En plus de cette nouvelle possibilité, il existe désormais un devoir de mise de garde du bailleur vis-à-vis des garants. Le bailleur doit informer les garants si les revenus du locataire paraissent insuffisants par rapport au montant du loyer. Il en va de même pour les revenus des signataires. Si leurs revenus sont insuffisants, ils seront engagés à hauteur de leur engagement le jour de la signature.

Ce changement de réglementation apporte plus de sécurité, facilite les transactions et permet un gain de temps considérable dans la procédure.

Enfin, il est bon de savoir que la signature demande des logiciels spécifiques qui ne sont pas toujours à disposition des bailleurs particuliers. Il est donc préférable de passer par un professionnel possédant déjà un service comme celui-ci pour effectuer des signatures électroniques.