Location saisonnière 2023 : les enjeux et les évolutions à venir

La location saisonnière séduit beaucoup d’investisseurs chaque année, que ce soit dans le cadre de la location de résidences principales / secondaires ou dans le cadre d’un investissement locatif elle peut représenter une occasion de générer des revenus non-négligeables. Celle-ci présente en effet de nombreux avantages : facilité de mise en location et de gestion, faible risque d’impayés, rentabilité attrayante, liberté de récupérer le logement à votre convenance, limitation des risques de dégradation … D’après le magazine 25 millions de propriétaires, il est estimé qu’un hôte non-professionnel avait dégagé un revenu médian net de 3086€/an en 2022 en louant sa résidence principale/secondaire.

Mais ces évolutions posent des problèmes puisque l’offre de location classique est largement réduite ce qui crée un déséquilibre sur le marché immobilier et amène les pouvoirs publics à vouloir mettre en place des réglementations supplémentaires.

Des lois plus avantageuses pour la location meublée saisonnière

En plus de cela, ces avantages créent des situations d’injustices face aux propriétaires de locations classiques : fiscalité plus avantageuse, pas de plafonnement des loyers… Olivier KLEIN a déclaré le 25 octobre 2022 sur BFM Business “Il faut que l’on travaille pour que ce soit les mêmes règles, on ne peut pas sortir des logements dont nous avons besoin pour loger nos concitoyens. […] Nous nous donnerons les moyens de mettre en place tous les garde-fous nécessaires.”

En effet, contrairement aux locations longue durée, les locations saisonnières ne sont pas encore touchées par les mesures de la loi climats qui imposent aux propriétaires de locations de longue durée de rénover les passoires énergétiques (F et G) sous peine d’avoir un loyer gelé et même d’avoir l’interdiction de louer d’ici 2025. Une situation jugée inacceptable pour l’exécutif et notamment par Olivier KLEIN qui a déclaré le 21 février 2023 sur France Inter “Il serait insupportable qu’une passoire thermique se retrouve sur un site internet dont je ne citerai pas le nom pour devenir un meublé touristique”

Les lois devraient évoluer prochainement, puisque plusieurs sénateurs ont déposé des propositions de lois en février et en avril 2023 afin que les locations saisonnières soient soumises au même régime que les locations traditionnelles avec un calendrier identique (interdiction de louer dès 2025 si le logement est classé G, 2028 si il est classé F et 2034 si il est classé E). D’autres mesures sont également envisagées : réduire les avantages fiscaux par exemple ou encore de donner des compétences plus élargies aux élus locaux sur ces sujets afin de leur donner le pouvoir de réglementer les nouvelles implantations ou de déroger à la règle de la Loi Climat.

 Les lois évoluent pour freiner l’essor de la location saisonnière

Face à cette situation, les pouvoirs publics cherchent à encadrer le marché en faisant évoluer le cadre réglementaire de ce marché. Depuis quelques années, de nombreuses lois diminuant les avantages des locations saisonnières sont promulguées : la loi Warsmann en 2012, puis la Loi Alur en 2014 qui la complète en précisant que l’affectation d’un logement à la location saisonnière constituait un changement d’usage (nécessitant l’obtention d’une autorisation dans certaines villes) et pour finir la Loi Élan en 2019 qui est venue compléter ces mesures en obligeant les propriétaires à déclarer leurs nuitées et en imposant une limite de location de 120 jours.

Les communes réglementent la location saisonnière

Pour compléter ces mesures, face à l’essor ultra rapide de la location courte durée, certaines communes particulièrement touchées par leurs effets néfastes ont ajouté de nouvelles contraintes.

Quelques exemples :

• Le Pays Basque qui a vu son offre de location courte durée augmenter de 130% en 4 ans. Pour enrayer ce phénomène plusieurs communes ont adopté des mesures, en exigeant des compensations à ceux qui voudraient transformer des locaux d’habitation pour faire de la location meublée courte durée : ils doivent d’abord transformer un local non dédié à l’habitation situé dans la même commune, et qui doit être de surface au moins équivalente à celui destiné à la location saisonnière. De ce fait, ils doivent acheter les droits de « commercialité » auprès de propriétaires de ce local.

• Montpellier à également limité la durée de location à 120 jours par an. Les mises en location de résidences secondaires seront limitées à une par foyer fiscal sous réserve de certaines règles et durant une période limitée à 6 ans.

• La ville de Bordeaux exige, de la même manière qu’au Pays Basque, une compensation pour toute location meublée touristique en plus de la limite des 120 jours/an

• À Marseille, les biens loués via des plateformes doivent désormais disposer d’un numéro d’enregistrement et le faire figurer sur l’annonce (obtenable via une déclaration en ligne) en plus de la limite des 120 jours/an.

• Saint-Malo a décidé d’établir un quota pour les locations de meublés touristiques : pas plus de 12.5% de biens intra-muros (sauf pour les propriétaires de résidences principales qui louent moins de 120 jours par an)

RECAP’

Face à un essor des locations saisonnières et à cette période de crise des logements (déstabilisation du marché locatif longue durée; inflation des prix; inégalités entre loueurs de courte durée, longue durée et les professionnels du tourisme), l’étau se resserre autour des locations saisonnières qui profitaient jusque-là d’un cadre réglementaire très avantageux. De nouvelles mesures ont dernièrement été mises en place et d’autres sont à venir très prochainement pour rééquilibrer le marché locatif français et améliorer l’équité entre les propriétaires.

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Source principale : Demay Christophe. 2023. « Locations saisonnières, l’étau se resserre. » La revue de l’UNPI –  25 millions de propriétaires, n°574 (Juin 2023) : pages 16-20